Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Альтернатива ипотеке

Покупку квартиры за полный наличный расчет может позволить себе очень далеко  не каждый, поэтому приходится искать средства на стороне, например, обратиться в банк за получением кредита под достаточно большой процент. Но есть альтернативный, более доступный вариант покупки квартиры  - вступление в жилищный кооператив.

 

 

Сравнение условий банковской ипотеки и жилищного кооператива

 

ИПОТЕКА

ЖК

 

Процентная ставка

от 9%

0%-2%

 

Суммарная переплата

от 80% и выше

max 30%(в самом невыгодном варианте)

 

Первоначальный взнос

20%-50%

35%-50%

 

Тип платежей

аннуитетные

дифференцированные

 

Документы

полный пакет

только паспорт

 

Страхование жизни и здоровья

обязательно

не требуется

 

Страхование имущества

обязательно

не требуется

 

Возрастные ограничения

от 21 до пенсионного

от 16 и без ограничения

 

Гражданство РФ

обязательно

не требуется

 

Возврат средств

не предусмотрено

на любом этапе

 

Возврат средств в случае
банкротства застройщика

невозможен

гарантирован

 

Юридическая защита

отсутствует

на 10 лет

 

 

 

 

 

 

Процентная ставка по ипотеке в среднем составляет 9%-10%  а по кредитам на землю или строительство дома еще больше. Да, есть банки, предлагающие по ипотеке 8%-9%, но со звездочкой, под которой можно найти, например, что ваша квартира в этом случае будет стоить на 30% дороже. Как правило, это совместные ипотечные программы банка с застройщиком. Исключением могут являться государственные ипотечные программы, например для учителей, в таких случаях процентная ставка может быть равна ставке рефинансирования. Таким образом, переплата по ипотеке за 15 лет составит 130 и более процентов.

Best Way  предлагает недостающие средства с целевым взносом 0 - 2% (в зависимости от первоначального взноса), что в разы меньше ставки банков.

Первоначальный взнос по ипотеке в подавляющем большинстве случаев составляет 25-30%. Некоторые банки дают ипотеку с первоначальным взносом 10% от стоимости приобретаемой квартиры, но тут опять всегда будет звездочка с конкретными, весьма жесткими, ограничениями

Здесь жилищный кооператив немного уступает - для получения займа потребуется внести минимум 35% от стоимости недвижимости, но если этих средств нет, можно вступить в накопительную программу и в процессе  накопления заодно снизить целевой взнос до 0%. 

Возрастные и финансовые ограничения банков многим не позволяют воспользоваться кредитом. У банков есть строгое ограничение по возрасту к заемщику, подтверждению его дохода, требования к страхованию жизни и объекта сделки, имеется свой подход к расчетам сколько должен тратить заемщик на себя и сколько у него должно остаться на выплаты по ипотеке. Данные ограничения отсутствуют в Жилищном кооперативе.

Досрочное погашение займа по ипотеке менее выгодно, чем в Жилищном кооперативе. Дело в том, что существует два метода платежей по кредиту - дифференцированный и аннуитетный.

От дифференцированного варианта банки отказались практически сразу с развитием рынка ипотеки, объясняя это тем, что дифференцированные платежи тяжелы для заемщика, в реальности же облегчая свой "труд"  по выниманию денег из кармана заемщика.

Дифференцированный метод - это «классический» способ погашения кредита, при котором тело кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток. С каждым месяцем сумма платежа будет уменьшаться за счет уменьшения основного долга по кредиту и соответственно меньше процентных начислений. Через несколько лет сумма ежемесячного платежа настолько сильно снижается, что заемщик может не дожидаться конца срока кредитования, а погасить его досрочно, сэкономив на процентах.

Делая частично досрочные взносы погашения кредита, заемщик уменьшает именно долг (тело) по кредиту и соответственно начисления процентов на остаток.

Действительно, на первых порах размер ежемесячных выплат при дифференцированной схеме может показаться великоватым, поэтому банки, «заботясь о клиенте», стали применять аннуитетные платежи. В этом случае по особой формуле ежемесячные платежи разбиваются равными частями на весь срок кредитования. Но хитрость этой схемы в том, что она позволяет банку получить с заемщика выгоду от предоставленного кредита вперед. Первые года большая часть платежа заемщика уходит на выплату процентов по займу и только по прошествии половины срока займа перевес будет на основной долг. Например, если ваш ежемесячный аннуитетный платеж составляет 20000 руб. при ставке 12% годовых, то в первый месяц эта сумма будет распределена следующим образом:
проценты начисленные на остаток по займу - 14000 руб.
погашение займа - 6000 руб.

Если заёмщик решит внести частично досрочное погашение по аннуитетному кредиту - это не сильно изменит величину начисляемых процентов и размер платежа. При равном сроке кредитования, размере кредита и процентной ставке сумма выплат по аннуитету будет выше суммы выплат по дифференцированным платежам. В <<жилищном кооперативе Бест Вей >>применяется дифференцированное начисление процентов на выделенные средства с разделением ежемесячных платежей на равные доли для выравнивания финансовой нагрузки на пайщика.

В случае возникновения неплатежеспособности заемщика, по условиям ипотечного договора, банк вправе продать заложенную недвижимость. Банк - это финансовая организация, целью которой является получение прибыли, конечно, банк может пойти на уступки и предоставить некую отсрочку, но жертвовать прибылью банк не будет. 

Жилищный кооператив, являясь некоммерческой организацией, более лоялен и может предложить больше вариантов пайщику для выхода из сложной ситуации. Предусмотрены даже специальные каникулы для решения проблем с недостаточностью средств для платежей

 

 

Проблема развития жилищных кооперативов заключается в неспособности набрать необходимое количество пайщиков, которое бы позволило быстро аккумулировать средства на счете кооператива и создать значительный обратный поток средств. Условия, предлагаемые кооперативами, значительно выгоднее и доступнее ипотеки, однако отсутствие саморекламы и негативное мнение о кооперативах, сформировавшееся на рубеже "нулевых", тормозит развитие этого движения.

Кооператив  Best Way создает собственную сеть консультантов по стране и ближнему зарубежью. Развитием этой сети, а также популяризации кооперативного движения занимается партнер кооператива - консалтинговая компания Life is Good. Каждый пайщик может принять участие в партнерской программе развития кооператива, которая позволяет получить:

- денежное вознаграждение за привлечение пайщиков
- право на внеочередное приобретение недвижимости
- скидки и особые условия на вторую покупку недвижимости
- <<бесплатное бизнес-образование MBA >>

Наша цель создать уникальный, безопасный продукт на рынке недвижимости, доступный каждому.